Controlli mirati del fisco sui rogiti 2011

1/11/2012 (Il Sole 24 Ore)

Gli elenchi delle compravendite sospette sono già arrivati alle Direzioni regionali e provinciali delle Entrate. Che ora dovranno verificare se e come procedere con gli accertamenti. Nelle liste elaborate nei giorni scorsi dall’Agenzia ci sono le cessioni di fabbricati registrate nella seconda metà del 2011 che presentano uno «scostamento significativo» tra il valore o il corrispettivo dichiarato dal contribuente e il prezzo di mercato registrato dall’Omi, l’osservatorio dell’agenzia del Territorio.

Pur in una fase di mercato difficile come quella attuale, le transazioni potenzialmente interessante dai controlli sono tantissime: nel secondo semestre dell’anno scorso sono state effettuate oltre 672mila compravendite, di cui poco meno della metà relative ad abitazioni. L’operazione avviata a livello centrale dall’Agenzia, però, punta a selezionare in modo mirato i bersagli. Per l’imposta di registro, in particolare, vengono prese in considerazione tre categorie di contratti.

 

La prima riguarda le situazioni in cui non si applica la regola del prezzo-valore, che consente di versare le imposte sul valore catastale anziché sul prezzo di vendita: in pratica, le situazioni in cui l’acquirente potrebbe avere la tentazione di dichiarare un importo inferiore a quello effettivamente pagato. Rientrano in questa categoria, ad esempio, il caso in cui un privato vende un alloggio a una società o un immobile non abitativo a un altro privato (magazzino, box auto, eccetera). In queste ipotesi, se lo scostamento tra il prezzo dichiarato e il “valore normale” è superiore al 25%, la transazione rischia di passare al vaglio dei funzionari. Da notare che il valore normale è determinato secondo i criteri fissati dal provvedimento del 27 luglio 2007 oppure, in mancanza, facendo riferimento al valore minimo Omi.

Il valore Omi diventa ancora più rilevante nella seconda categoria di operazioni sotto esame, i trasferimenti di fabbricati strumentali, come ad esempio un ufficio o un capannone venduto da una società immobiliare o da un’impresa di costruzione. In questo caso, la spia che accende l’attenzione delle Entrate ai fini delle imposte ipocatastali è un divario superiore al 25% tra il corrispettivo dichiarato e i valori stimati dall’Omi. Attenzione, però, al “peso” attribuito a questi valori: venuto meno l’automatismo della presunzione legale (abolito dalla legge 88/2009), ora il prezzo rilevato dal Territorio rappresenta solo il «dato iniziale ai fini dell’individuazione del valore venale». Un dato che dovrà essere integrato con altri elementi: rogiti e perizie di immobili con caratteristiche analoghe non più vecchi di tre anni; valori stimati da osservatori di agenzie immobiliari; dati forniti dai Comuni nelle attività di contrasto all’evasione. Inoltre, trattandosi di beni strumentali, gli uffici vengono invitati a tener conto di eventuali contratti o rapporti privilegiati tra imprese – come ad esempio tra quelle aderenti a un consorzio – che possono giustificare cessioni a prezzi inferiori a quelli di mercato. A questo si aggiunge un altro invito rivolto ai funzionari sul territorio: una volta verificata la correttezza dei dati contenuti negli elenchi, il fisco dovrà comunque convocare il contribuente per tentare l’adesione all’accertamento.

C’è poi una terza categoria di situazioni a rischio: quelle in cui è stata applicata la regola del prezzo-valore, ma in cui il corrispettivo dichiarato nell’atto è inferiore di almeno il 50% ai valori Omi di importo significativo. Una differenza così marcata da costituire agli occhi del fisco un «indizio di occultazione». Ma, anche qui, lo scarto non basta: le prove a supporto dell’evasione dovranno essere raccolte con altri strumenti istruttori, tra i quali le indagini finanziarie sui conti correnti.

Il fisco, quindi, non molla la presa sulle irregolarità legate ai trasferimenti immobiliari, anche quando coinvolgono l’imposta di registro. Ma c’è una forte attenzione a “blindare” gli accertamenti con prove adeguate, evitando se possibile il contenzioso. Una prassi che sembra tenere conto in qualche modo della crisi del mercato immobiliare.

Controlli mirati del fisco sui rogiti 2011ultima modifica: 2012-11-14T19:24:34+01:00da stefanopillai
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